Aanpak van ‘short stay’ in VVE-woningen

Goede vriend Tom vertelde twintig jaar geleden dat hij elke maand wel ergens naartoe ging en dan zijn woning met andere mensen ruilde via het internet. Hij ging naar San Francisco, Hong Kong, Parijs en New York. Ik vond het een raar idee om zomaar vreemden in mijn huis te laten, maar Tom was er zielsgelukkig mee en kwam met de mooiste verhalen thuis.

Met het delen van woonruimte is helemaal niets mis. Het is veel aardiger dan slapen in een anonieme hotelketen waar je om elf uur je kamer wordt uitgejaagd en 25 euro kwijt bent voor een leeggeroofd ontbijtbuffet. Maar helaas gebeurt het woning delen steeds minder door leuke mensen met goede bedoelingen. Een rapportage in het tijdschrift ‘Quote’ was ontluisterend. Het in beginsel sympathieke concept van woning delen is gekaapt door vastgoedjongens die via tussenpersonen woningen permanent aan toeristen verhuren. Daarnaast draagt het merendeel van de verhuurders geen belasting af. De schattingen lopen uiteen van officieel 4.000 woningen tot onofficieel 10.000 woningen die in de binnenstad nu structureel worden verhuurd aan toeristen.

Foto: Wim Ruigrok

Melden

Niet iedere bewoner is blij met die steeds wisselende gasten. Medebewoners klagen over de overlast die de verhuur soms met zich meebrengt. Daarom is een vergunning van de gemeente nodig. In het postcodegebied 1012 is ‘short stay’ zelfs helemaal niet toegestaan omdat dit de leefbaarheid teveel zou aantasten. Ook een ‘bed & breakfast’ moet aan strenge eisen voldoen en hotelverhuur mag natuurlijk helemaal niet.
Omdat hotelverhuur, ‘bed & breakfast’ en ‘short stay’ door de gemeente worden gehandhaafd, kan je als mede-eigenaar in de vereniging van eigenaars (VVE) weinig doen. Je kunt het melden bij een actief meldpunt van de gemeente. Die doet absoluut haar best om het aan te pakken, maar de Gemeentelijke Ombudsman schrijft over de handhaving: ‘Alles overziend ontstaat het beeld van een overheid die niet bij machte is een einde te maken aan een illegale situatie’. Er is dus meer nodig om hier vanaf te komen.

Rechtszaak aanspannen

Een VVE-bestuur kan proberen de verhurende eigenaar aan te spreken. Eerst lief, met een briefje, later formeel. Maar de ervaring van veel VVE’s leert dat de verhuurder zich daar meestal niets van aantrekt. De algemene vergadering van een VVE kan besluiten om ‘short stay’, hotel- en/of ‘bed  breakfast’-activiteiten, korter dan één maand, niet in haar appartementencomplex toe te staan.
Recent hebben verschillende VVE’s deze zaak voor de rechter gebracht. Complex is de interpretatie van de splitsingsakte waarin ‘bewoning’ als bestemming staat. Er is recente jurisprudentie waarin de rechter een verzoek van de verhuurder om zo’n besluit van een VVE terug te draaien heeft beoordeeld. Het besluit van de VVE zou volgens de verhurende eigenaar in strijd zijn met de splitsingsakte en de reglementaire bepalingen en ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Hij meende dat de VVE niet tot haar besluit had mogen komen omdat de splitsingsakte en het reglement voor een beperking door de VVE geen ruimte geven. Maar de rechter oordeelde anders.

Het besluit van de VVE was niet in strijd met de bepalingen van de splitsingsakte en het reglement genomen. In veel splitsingsaktes staat dat appartementen de bestemming ‘woning’ hebben en het commercieel in gebruik geven van een appartement voor korte duur valt volgens de rechter niet binnen de reikwijdte van de bestemming ‘woning’. Naar algemeen spraakgebruik wordt onder de begrippen ‘wonen’ en ‘woning’ verstaan het hebben van permanente behuizing.
Eigenaars hebben er bij de aanschaf van hun appartement op basis van de splitsingsakte op kunnen vertrouwen dat de appartementen als woning zouden worden gebruikt. De verhurende eigenaar had bovendien geen vergunning. Hierdoor ontstaat een illegale situatie, aldus de rechter.
Vanwege de overlast die de huurders geven acht de rechter het niet verlenen van toestemming voor gebruik met een kortere duur dan één maand dus niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid. De andere bewoners hadden veel klachten over het gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimten, geluidsoverlast en zwerfvuil. Ook gevoelens van onveiligheid spelen een rol, nu de sleutels van de appartementen aan vreemden worden gegeven, die gelet op het tijdelijke karakter van hun verblijf moeilijk zijn aan te spreken op hun gedrag.

Illegale ‘short stay’ aanpakken

Een VVE mag dus het besluit nemen dat zij ‘short stay’ en dergelijke niet toestaat. Met deze uitspraak van de rechter staat een VVE nu sterker dan tevoren. Vervolgens kan een VVE bij voortduring van de verhuur de verhurende eigenaar en de huurders conform het reglement de toegang tot het pand verbieden, als een eigenaar het daarop zou laten aankomen.
Als VVE staat men bij de aanpak van ‘short stay’ dus niet met de rug tegen de muur. De stappen zijn simpel: melden bij de gemeente, een dossier opbouwen over de verhuur, een besluit nemen in de algemene vergadering van de VVE, de verhuurder hierop aanspreken en vervolgens de verhuurders en huurders de toegang tot het pand ontzeggen. Het is wel een zaak van lange adem en veel doorzettingsvermogen.

Het is mooi dat Amsterdammers met veel liefde hun persoonlijke woonruimte willen delen met gasten. Het is daarom goed dat de website Airbnb nu gaat samenwerken met de gemeente. Zo kan de stad (toeristen)- belasting innen en de gevaarlijke en overlastgevende illegale hotels aanpakken. Melden helpt. De gemeente schrikt er ook niet meer voor terug om toeristen uit hun illegale hotel op straat te zetten. Samenwerking met Airbnb kan bezoekers helpen een eerlijk ‘bed & breakfast’ te vinden. Maar de gemeente moet toeristen dan wel beter informeren over de spelregels.

Walther Ploos van Amstel

(Uit: Binnenstad 267, november/december 2014)