Monument en fiscus

“Bezit is last” luidt het bekende gezegde. Bezitters van een rijksmonument zullen dit niet zonder meer onderschrijven. Een monument is een groots bezit met vele genoegens. Het trotse bezit van een monument brengt echter wel aanzienlijke onderhoudskosten met zich mee die doorgaans hoger zijn dan bij gebouwen van een recenter bouwjaar. Hierin komt de Wet op de inkomstenbelasting eigenaren van een rijksmonument voor een deel tegemoet. De regeling houdt in het kort in dat een aantal uitgaven, waaronder onderhoudskosten, deels aftrekbaar is in box 1.

Alleen rijksmonumenten

Keizersgracht, oneven zijde tussen Leidsegracht en Leidsestraat

De aftrekpost geldt alleen voor onroerende zaken die zijn opgenomen in het rijksmonumentenregister. Zogenaamde gemeentelijke monumenten of panden die slechts onder een beschermd stadsgezicht vallen, komen helaas niet in aanmerking voor de regeling.
Onder uitgaven voor een monument worden verstaan de eigenaarslasten. Dit zijn de kosten voor onderhoud, afschrijving, opstalverzekering en onroerende zaakbelasting. Bij onderhoudskosten moet het gaan om kosten die normaliter voor rekening van de eigenaar komen (zie hierna). Tevens mag er op het pand afgeschreven worden. De afschrijving dient sinds enkele jaren bepaald te worden aan de hand van een in de wet vastgelegde methodiek. Deze werkt als volgt: als afschrijving wordt geaccepteerd 15% van het zogenaamde bruto eigenwoningforfait. De mogelijkheid tot afschrijving geldt overigens alleen voor monumenten die als eigen woning gebruikt worden door de eigenaar.

Drempel

De uitgaven zijn aftrekbaar voor zover zij een drempelbedrag overschrijden. Deze drempel wordt bepaald door de WOZ-waarde van het object te vermenigvuldigen met (voor 2006) 0,8%. Bij een WOZ-waarde van bijvoorbeeld € 400.000 bedraagt de drempel dan € 3.200. Alle uitgaven die deze drempel overschrijden vormen een aftrekpost in box 1. De aftrekpost is in het aangifte inkomstenbelastingbiljet te vinden bij de zogenaamde “persoonsgebonden aftrekposten”. Dat betekent dat deze kosten net als de hypotheekrente aftrekbaar zijn tegen het progressieve tarief (van maximaal 52%).
Omdat alleen het deel van de kosten aftrekbaar is dat de drempel overschrijdt, kan het interessant zijn om bepaalde uitgaven in één kalenderjaar te concentreren. Wanneer de uitgaven zijn gesplitst in twee opeenvolgende jaren, kan het gevolg zijn dat in geen van beide jaren de drempel wordt overtroffen waardoor per saldo geen sprake is van een aftrekpost.

Ook voor monumenten die u niet bewoont (en die dan in box 3 worden belast) geldt een aftrekregeling. Er is echter een belangrijk verschil in behandeling. De uitgaven gemaakt voor dit soort monumenten is aftrekbaar indien een hogere drempel van 4% van de WOZ-waarde wordt overstegen. Voor beleggers is het daarom extra belangrijk om hun uitgaven zorgvuldig te plannen.

Definitie onderhoud

Niet alle kosten van de onroerende zaak zijn te kwalificeren als onderhoud. De fiscus maakt een onderscheid tussen verbeterings- en instandhoudingskosten. Alleen deze laatste groep kosten zijn aftrekbaar. Wanneer bijvoorbeeld de verouderde keuken wordt vervangen door een nieuw en luxer exemplaar zal slechts een deel van de kosten in aftrek worden toegelaten. Aftrekbaar is dan de te benaderen waarde van de keuken die vervangen wordt.
Zo zullen ook niet alle verbouwingswerkzaamheden door de fiscus als onderhoudswerkzaamheden worden geaccepteerd. Wanneer bijvoorbeeld een ernstig vervallen pakhuis door een ingrijpende renovatie wordt getransformeerd in een aantal luxe appartementen kan sprake zijn van het creëren van een nieuwe onroerende zaak. Waar deze grens ligt is moeilijk te bepalen. Voor dergelijke verbouwingen is het daarom sterk aan te raden vooraf een fiscalist te raadplegen.

Tenslotte dient nog opgemerkt te worden dat er subsidies bestaan voor bepaalde kosten aan een monument. Wanneer een dergelijke subsidie wordt toegekend zijn deze kosten soms niet meer op te voeren als uitgaven voor een monument in uw aangifte inkomstenbelasting. Ook hier geldt dat overleg met een fiscalist en de aannemer vooraf sterk aan te raden is.

mr. L.H.P. Spierings FB
De auteur is zelfstandig gevestigd belastingadviseur in de Amsterdamse binnenstad

(Uit: Binnenstad 221, april 2007)